Capacité d'emprunt : combien puis-je emprunter ?

Qu'est-ce que c'est ?

Le calcul de capacité d'emprunt estime le capital que vous pouvez emprunter à partir de vos revenus nets, de vos crédits en cours et du taux d'endettement maximal. Il donne aussi la mensualité maximale, le coût total du crédit et compare plusieurs durées.

Pourquoi l'utiliser ?

Connaître sa capacité d'emprunt avant de visiter des biens permet de chercher dans le bon budget et d'arriver chez la banque avec un projet crédible. En France, le HCSF recommande de ne pas dépasser 35 % de taux d'endettement, assurance comprise, sur 25 ans maximum (27 ans dans le neuf).

Comment ça marche ?

Mensualité maximale = revenus × taux d'endettement − crédits en cours. Le capital empruntable C vérifie : mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n) + C × assurance ÷ 12, avec t le taux mensuel et n le nombre de mois. L'assurance est calculée sur le capital initial. Le coût total est la somme des mensualités moins le capital.

Conseils d'utilisation

• La règle des 35 % est française : chaque banque reste libre d'étudier votre dossier au cas par cas, selon votre reste à vivre
• Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais aussi le coût total du crédit
• Un apport d'au moins 10 % couvre en général les frais de notaire et rassure la banque
• Comparez l'assurance emprunteur : quelques dixièmes de point changent nettement la mensualité
• Utilisez ensuite le simulateur de prêt immobilier pour voir le tableau d'amortissement